בואו נתחיל מהסוף ועם העובדות היבשות: התשואה מהשכרת דירה להשקעה בחו”ל גבוהה לרוב פי 3 מהתשואה בישראל. הוסיפו לכך את העובדה שמחיר דירה להשקעה בארה”ב הוא שליש (!) מדירה בישראל ושאלו את עצמכם » מדוע אנחנו עדיין קונים דירות להשקעה בבאר שבע, טבריה או חיפה?
התשובה, כרגיל במקרים של התנהגות כלכלית לא רציונלית, היא חשש מהלא מוכר. מרבית הישראלים חשים בטוחים יותר כשההשקעה שלהם קרובה אליהם מבחינה גיאוגרפית. כאן בדיוק טמונה הבעיה של ניהול השקעות המבוסס על רגש ולא על קבלת החלטה רציונאלית – שמביא לתשואה נמוכה משמעותית ממה שהמשקיע יכול היה לקבל. במקום למקסם רווחים תוך ניהול סיכונים מחושב, הישראלי הממוצע מעדיף השקעות בעלות תשואה נמוכה, העיקר שתהיינה קרובות אליו הביתה. שנאמר – לא רציונלי ולא במקרה.
אז לפני שרצים לבדוק דירות בחיפה או באר שבע, הנה כמה נקודות שכדאי להתעכב עליהן:
בחו”ל – פחות (כסף) זה הרבה (תשואה). התשואה על השכרת דירות בישראל נעה כיום בין 2% ל-4% כשהתקרה של 4% נדירה ביותר. לעומת זאת, שוק השכירות האמריקני, מניב תשואות פנומנליות של עד 8%-12%% נטו, קרי, בשקלול הוצאות ניהול הנכס, ארנונה ביטוח וכד’. כל זאת, עוד לפני שדיברנו על כך שבכדי להשיג את התשואות הגבוהות הללו אנו נדרשים להשקיע סכומי כסף נמוכים בשליש ממה שנדרש כדי לקנות נכס נדל”ן בישראל.
פיזור השקעות. המשקיע הישראלי הטיפוסי ממשיך לנהוג בניגוד לחוקים הבסיסיים של שוקי השקעות, כאשר הוא ממשיך להתעלם מכך שמחירי הנדל”ן בישראל נמצאים בשיא חסר פרופורציות ובעיקר – מעורר דאגה. אין שום רציונל כלכלי להחזיק 3 דירות בישראל בשווי כה גבוה, אחרי העברת חוק המיסוי על דירה שלישית, בעוד שברור מה כדאי לעשות מבחינה כלכלית: לנצל את הגאות בשוק הישראלי, לממש את הנכס ולפזר את השקעות בנדל”ן, כולל בחו"ל, גם ברמת התשואה וגם ברמת פיזור הסיכונים. כל התנהגות אחרת אינה רק בלתי רציונאלית, אלא גם מסוכנת מבחינה פיננסית.
הכנסה נוספת במינימום השקעה ומאמץ. מי לא היה רוצה להשקיע כמה מאות אלפי שקלים בלבד ולהגדיל משמעותית את הכנסתו הקבועה? השקעה בנדל”ן בחו”ל היא הפתרון המושלם לחלום של אנשים רבים שעבדו וחסכו כסף ורוצים עתה שהכסף יעבוד בשבילם. בארה”ב ניתן לנצל עדיין את מחירי הנדל”ן הנמוכים ולקנות דירות או בתים צמודי קרקע החל מ ב-120 אלף דולר, ליהנות מהכנסה קבועה גבוהה ומעלייה בערך הנכס לאורך השנים.
נדל”ן בחו”ל – למה כן?
אחד מאלו שהבינו את האבסורד הטמון בהשקעה בישראל כשהמחירים בשיא לעומת הזדמנויות הפז בחו”ל הוא משה, בן 50 מדרום הארץ. בתחילת 2015 רכש משה, באמצעות חברת גאיו אינווסטמנטס, את הנכס הראשון שלו בפלורידה, תמורת 80 אלף דולר ששמר בצד. "כשראיתי איך ההכנסה מההשכרה מכניסה לי בדיוק את מה שהייתי צריך כדי לסגור את החודש, דאגתי למכור כל מה שיכולתי כדי לגייס הון נוסף ולרכוש את הנכס הבא שיעלה משמעותית את רמת החיים שלי" הוא מספר.
משה מספר, כי ככל שהתעמק בנושא, הבין את היקף ההשקעות הישראליות בנדל”ן בחו”ל ואת פוטנציאל הרווחיות הגבוה הטמון בהן. ”לא נרתעתי מלהשקיע בנדל”ן בחו”ל. התשואות על הכסף גבוהות משמעותית והיה ברור שמדובר בהשקעה שלפחות מצדיקה בדיקה”.
במהלך 2015 רכש משה עוד בית צמוד-קרקע תמורת 95 אלף דולר, בשכונה מועדפת בעיר פאלם ביי בפלורידה שבה דרישה גבוהה לשכירות. "את הפוטנציאל הגלום בעיר פאלם ביי בפלורידה גיליתי במקרה. אנשים רבים מגיעים לעיר ומחפשים מקום לגור בשכירות. היא נחשבת למרכז עסקי וכלכלי בתחום החלל והתעופה יש בה אוניברסיטה גדולה וסטודנטים מכל העולם וגם ברים וחיי לילה מרשימים. ההגירה החיובית וההתפתחות הכלכלית המרשימה בשנים האחרונות ייצרו קרקע פורייה למשקיעי הנדל"ן מכל העולם."
השקעה משתלמת
תוך מספר שנים משה כבר מצא את עצמו עם מספר נכסים בארה"ב שמזרימים לו היום את המשכורת החודשית שלו. ”קניתי את הנכסים במחירים טובים, לאחר שיפוץ. והדבר החשוב ביותר – קיבלתי כל אחד מהנכסים עם שוכר שכבר משלם לי דמי שכירות חודשיים. נוסף לתשואה, הסיכוי שערך הבתים יעלה הוא גבוה בגלל שקניתי אותם במחיר נמוך. בכל מקרה, בינתיים אני מקבל הכנסה שוטפת גבוהה ברמה החודשית.
"רבים מחפשים היום איפה להשקיע את הכסף שלהם. הם מחכים להזדמנות הנכונה שתגיע ובינתיים מחירי הנדל"ן בארץ הגיעו כבר למחירי שיא של כל הזמנים וגם הנדל"ן בארה"ב רושם עליות יפות כבר יותר מ 3 שנים אבל מי שימשיך לחכות ולא ירכוש נכס עכשיו יאבד את ההזדמנות.
“כאשר שואלים אותי לגבי ההשקעה בנדל”ן בחו”ל התשובה שלי היא שאתם חייבים את זה לעצמכם, צריך רק לקבל החלטה ולדאוג לליווי נכון. עלות ההשקעה המומלצת היום היא בין 80,000$ ל-140,000$ אבל גם אם יש לכם רק 50,000$ – אתם פשוט חייבים לבדוק את ערוץ ההשקעה הייחודי הזה". ההסבר הוא שבטווח המחירים הזה המשקיעים מציבים את עצמם בשכונות טובות יותר שיש בהם דרישה גבוהה לשכירות וגם חתך סוציו אקונומי גבוה יותר, זאת אומרת שלשוכרים יש אפשרות כלכלית לשלם את השכירות.
אז איך מתחילים?
פלורידה המבוקשת נמצאת כעת בעיתוי היסטורי שלא יחזור עם מחירי נכסים שעולים ב8-12% כל שנה, שכירות שגדלה ב-10% ותשואה של 8.5% נטו!. היא המקום החם והבחירה של ענקי הנדל"ן העולמיים כמו חברת קורנרסטון, ששוויה מוערך ב- 1.2 מיליארד דולר.
גיל אלמליח ויואב ברלב, בעלי חברת גאיו אינווסטמנטס, מומחים להשקעות בפלורידה ובעלי ניסיון רב בשוק הנדל"ן האמריקאי בהיקף מצטבר של מעל 100 מליון ש"ח בנדל"ן, במחשוב ובהנדסת תעשיה. הם מציעים ללקוחותיהם נכסים משופצים ומושכרים המייצרים למשקיעים הכנסה גבוהה החל מהיום הראשון לאחר רכישתם.